Θα πρέπει να πραγματοποιηθεί τακτική ή έκτακτη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών και να αποφασισθεί η παράδοση της διαχείρισης στην εταιρεία μας, συμπληρώνοντας το σχετικό έντυπο που σας έχουμε δώσει με την προσφορά μας ή που θα βρείτε στην ιστοσελίδα μας.
- Αντίγραφο κατάστασης κοινοχρήστων δαπανών προηγουμένου μηνός
- Κανονισμό πολυκατοικίας και σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
- Κλειδιά όλων των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας
- Μελέτη μηχανολόγου μηχανικού εφόσον η κεντρική θέρμανση έχει ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές
- Αποθεματικό ποσόν αντιμετώπισης πάγιων και κοινών δαπανών
- Κατάσταση με τα ονόματα και τα τηλέφωνα των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών
- Κατάσταση με τα ονόματα και τα τηλέφωνα των συντηρητών των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας εάν υπάρχουν.
Θα πρέπει να προσκομισθεί η κατάσταση κοινοχρήστων της προηγουμένης εταιρείας που εξέδιδε τα κοινόχρηστα ή πίνακας μηχανικού στον οποίο φαίνονται τα χιλιοστά επιβάρυνσης όλων των διαμερισμάτων στις κοινόχρηστες δαπάνες.
Η κατανομή της δαπάνης θέρμανσης γίνεται σύμφωνα με την μελέτη θέρμανσης του μηχανολόγου μηχανικού, που συντάχθηκε και κατατέθηκε στο αρμόδιο τμήμα πολεοδομίας κατά την διαδικασία έκδοσης της άδειας ανέγερσης της οικοδομής. Από την μελέτη για την κατανομή της θέρμανσης λαμβάνονται υπόψιν οι συντελεστές ei και fi κάθε διαμερίσματος και η κατανομή γίνεται σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στο Προεδρικό Διάταγμα του 1985 . Με λίγα λόγια ο συντελεστής ei έχει σχέση με τον όγκο του διαμερίσματος και ο συντελεστής fi έχει σχέση με την θέση που βρίσκεται το διαμέρισμα (όροφος, προσανατολισμός, ανοίγματα).
Όχι, κάθε μήνα η τιμή της χρονοώρας ή θερμίδας αλλάζει και τούτο γιατί η χρέωση εξαρτάται από το σύνολο των ωρών που καταναλώνει ολόκληρη η πολυκατοικία και από το μέγεθος του λογαριασμού φυσικού αερίου ή πετρελαίου. Πάντως όσο περισσότερες ώρες ή θερμίδες καταναλώνει η πολυκατοικία τόσο μικρότερη είναι χρέωση της χρονοώρας ή θερμίδας.
Βασική προϋπόθεση για την έναρξη λειτουργίας μιας πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της όπως προβλέπεται από τον κανονισμό .Το αποθεματικό ποσό είναι το ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Το χρηματικό ποσό του αποθεματικού επιτρέπει στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοση και είσπραξη των κοινοχρήστων. Το ύψος του αποθεματικού της πολυκατοικίας θα πρέπει να είναι ίσο με το μέσο μηνιαίο ύψος δαπανών προσαυξημένο κατά 50% για να μπορεί να καλύψει τις πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση των κοινοχρήστων οφειλών. Όταν τα έξοδα της πολυκατοικίας αυξάνουν θα πρέπει να αναπροσαρμόζεται και το αποθεματικό ποσό γιατί διαφορετικά ο διαχειριστής θα πρέπει να βάζει χρήματα από την τσέπη του για να τακτοποιήσει τους κοινόχρηστους λογαριασμούς.
Ναι, είναι υποχρεωτικό και προβλέπεται από τις διατάξεις του κανονισμού λειτουργίας της πολυκατοικίας. Η καταβολή του παγίου γίνεται από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος ή από τον ενοικιαστή ανάλογα με την συμφωνία που υπάρχει μεταξύ τους.
Ναι, υπάρχει η δυνατότητα και μάλιστα αυτό εξυπηρετεί κατά πολύ την εταιρεία μας. Η διαχειριστική επιτροπή συνεργάζεται με την διαχείριση για τη εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας και συναποφασίζει για επισκευές και άλλες συντηρήσεις που αφορούν τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.
Είναι υποχρεωτική η πληρωμή των κοινοχρήστων δαπανών σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία Φ.Ε.Κ. 1296 Β/16.12.77 και Ν.3741/1929 περί ιδιοκτησίας κατά ορόφους. Σε βάρος των αμελούντων και δύστροπων ενοίκων στην πληρωμή των κοινοχρήστων, η διαχείριση με εξουσιοδότηση από την γενική συνέλευση των ιδιοκτητών κινεί την διαδικασία διαταγής πληρωμής ή κατάθεση σχετικής αγωγής στα αρμόδια δικαστήρια.
Εξασφαλίζει την ασφαλή λειτουργία και μεταφορά των ατόμων και την μείωση των φθορών και βλαβών.
Η ΚΥΑ 28425/2008 που τέθηκε σε ισχύ την 01.01.2009 μεταξύ άλλων καθορίζει τα:
διαστήματα υποχρεωτικής συντήρησης των ανελκυστήρων:
- Για μονοκατοικίες, κάθε δύο μήνες = 6 φορές ετησίως
- Για πολυκατοικίες και ξενοδοχεία μέχρι 200 κλίνες, κάθε 45 ημέρες = 8 φορές ετησίως
- Για ανελκυστήρες σε δημόσια κτίρια, για ξενοδοχεία με περισσότερες από 200 κλίνες, για νοσοκομεία και για μεγάλα κτίρια, 2 φορές το μήνα = 24 φορές ετησίως
διαστήματα διενέργειας περιοδικών ελέγχων ανελκυστήρων:
- μέχρι 6 στάσεις σε κτίρια με χρήση κατοικίας, κάθε 6 χρόνια
- με περισσότερες από 6 στάσεις σε κτίρια με χρήση κατοικίας, κάθε 5 χρόνια
- μέχρι 6 στάσεις σε κτίρια για επαγγελματική χρήση, κάθε 4 χρόνια με περισσότερες στάσεις, σε επαγγελματικά κτίρια & ξενοδοχεία έως 200 κλινών κάθε 3 χρόνια
- δημοσίων χώρων και κτιρίων, ξενοδοχείων με περισσότερες από 200 κλίνες κάθε χρόνο.
Βεβαίως μπορεί να γίνει καθόσον δεν υπάρχει καμία δέσμευση από πλευράς νόμου.
Ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και το αφεντικό του είναι η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής εκτός των ακραίων περιπτώσεων θα πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος στην εκτέλεση των καθηκόντων του και σύμφωνα με την κρίση του. Οι ένοικοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια των λίγων αλλά να υπηρετεί τα συμφέροντα των πολλών ενοίκων. Ο διαχειριστής θα πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτίριο, να ακούει τις γνώμες των ενοίκων αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρων των περισσοτέρων ενοίκων.
Η νομοθεσία σχετική με θέματα πολυκατοικιών είναι διεσπαρμένη. Ο αρχικός νόμος είναι Ν3741/1929 ΦΕΚ Α΄4/9-1-1929 ο οποίος έχει θέσει και τις βάσεις για θέματα οροφοκτησίας και συναφή με πολυκατοικίες. Κατόπιν συμπληρώθηκε με ΝΔ1024/1971.
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο του κανονισμού είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά της ιδιοκτησίας του. Με την υπογραφή του συμβολαίου ο κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την πιστή εφαρμογή του. Επίσης σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας σε τρίτο πρόσωπο το συμφωνητικό ενοικίασης δεσμεύει και τον ενοικιαστή.
Η δυσκολότερη υποχρέωση του διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Για να μην υπάρχουν προβλήματα θα πρέπει οι χρεώσεις των κοινοχρήστων δαπανών να είναι καθαρές διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία θα πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται ομαλά ώστε να μην παρουσιάζονται μήνες με μεγάλες χρεώσεις και άλλοι με μικρές. Ο διαχειριστής θα πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των κοινοχρήστων. Όσο η οφειλή των κοινοχρήστων συσσωρεύεται τόσο δυσκολότερη είναι η είσπραξή της. Όταν κάποιος από τους ενοίκους αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στη συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτή να αποφασίσει για τις παραπέρα ενέργειες που φθάνουν μέχρι την παραπομπή στα αρμόδια δικαστήρια. Σε αυτή τη περίπτωση ο οφειλέτης καλείται να εξοφλήσει το ποσό οφειλής προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξής του, τους τόκους υπερημερίας και τη ποινική ρήτρα που προβλέπεται από τον κανονισμό λειτουργίας της πολυκατοικίας.
Υποχρεωμένος απέναντι στην συνιδιοκτησία του κτιρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης αυτού. Τα οφειλόμενα κοινόχρηστα στην περίπτωση αυτή πρέπει να κληθεί για να τα πληρώσει ο ιδιοκτήτης. Για τον λόγο αυτό πριν την αναχώρηση του ενοικιαστή ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ζητά από αυτόν έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή περί μη οφειλής κοινοχρήστων.
Το θέμα αυτό θα πρέπει να συζητηθεί στην συνέλευση των ιδιοκτητών από την οποία θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει. Εάν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση τότε σύμφωνα με την σχετική διάταξη του κανονισμού ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση και να λάβει απόφαση εάν τα πράγματα είναι πολύ σοβαρά προσφυγής στα αρμόδια δικαστήρια σε βάρος του διαχειριστή για απιστία ή βαρύτατη αμέλεια κατά την εκτέλεση των καθηκόντων του.
Η απάντηση υπάρχει στον κανονισμό λειτουργίας της πολυκατοικίας. Πάντως ανεξάρτητα από τον κανονισμό με απλή πλειοψηφία μπορεί να επιτραπεί και σε μη ιδιοκτήτη να γίνει διαχειριστής. Εάν κάποιος αρνείται να αναλάβει τη διαχείριση θα πρέπει η συνέλευση των ιδιοκτητών να τον απαλλάξει γιατί θα αποδειχθεί στην πορεία ότι θα είναι ένας κακός διαχειριστής. Το σωστότερο είναι να δοθεί η διαχείριση σε μία εταιρεία η οποία είναι καταξιωμένη στο χώρο με θετικά σχόλια από τους ενοίκους των κτιρίων που διαχειρίζεται.
Αυτό συμβαίνει διότι οι ώρες που μετρούνται αφορούν τον χρόνο που εμείς θερμαίνουμε το διαμέρισμά μας, ενώ η κατανάλωση εξαρτάται από τον χρόνο λειτουργίας του καυστήρα.
Η ισόποση κατανομή των κοινοχρήστων είναι άδικη αλλά και παράνομη και η νομοθεσία για αυτό είναι κάθετη και συγκεκριμένη.
